一軒家を建てた軌跡: 一軒家VSマンション　違いを比較して購入するポイント

■一軒家にした理由は一軒家に住みたかったからではない

もともと実家は一軒家だったし、最近のマンションはとにかく豪華でこんなところに住みたいというマンションはいっぱいある。一昔前は一軒家の方が贅沢でなんとなく憧れる、といった時代だったが今はそうではない。むしろ同じお金をかければマンションに住んでいたほうが贅沢な気がしてくる。

では何で自分は一軒家にしたか？

それは　「資産価値を継続する為」　これ以外に理由はないです。

■上モノは絶対に下がる

まず大きく分けて住居資産の「土地」と「建物」に分かれます。
建物は月日と共に劣化していくし、中古というだけでグンと価値は減ります。つまり建物の価値は絶対に価値は減ります。
最近人気のマンションで今すぐ売れば、稀に購入した金額よりも高くなる場合がありますが、それは立地の要素が殆どです。例えば「銀座」「表参道」「青山」「丸の内」「六本木」など土地の値段が上がって、誰もが認める場所に建ったマンションが殆どです。

ちょっとでも地方にあるマンションであればいくら豪華に見えても絶対に価値は下がると思っています。「上モノ（建物）の価値は絶対下がる」これは一軒家でもマンションでも同じです。

■下がり幅は他人が欲しいと思うか

ただ下がり幅は少なくできると思います。それはこんなところに住みたいと思うような建物であることです。
皆が欲しいと思う⇒多少は高く売れる⇒値下がりが低い⇒価値は下がり難い

■マンションの乱立

しかし、チラシの数を見ればわかると思いますが最近のマンションの乱立はすごいですね。これだけ供給が多いとマンション自体の相場は下がると思います。

どこかで聞いた話ではマンションを立てる側（企業）も供給を止められない状態になっているみたいです。
企業の返済や毎年の売り上げを出す為にとにかくマンションを売らなくてはならない状況⇒売る為には作らなくちゃいけない⇒すでにマンションは沢山あるが少しでも差別化して売る。（豪華になっていく）⇒差別化できなくなった企業は淘汰されていく。

この様な傾向でしょうか。しかし企業はとにかく作って売らないと直ぐに赤字になってしまう状況のようです。（一見賑わっているようですが、実はそんなことは無い部分も多いようです）

そんな状況では供給過多になってしまい、もちろん相場は下落してしまいます。
そのうち売れ残りなどで安いマンションが増えてしまい、総じて新築マンションが安くなる、中古はさらに安くなる、そういった時代が遠くないうちに来るのではと思っています。

都内のマンションなら軽減されると思いますが、都内以外のマンションは直ぐに価値は下がるでしょうね。

ちなみに東京都近郊の傾向としては東京⇒神奈川（横浜）⇒埼玉・千葉の順で土地は上がっていくらしく、下がるのは埼玉・千葉⇒神奈川（横浜）⇒東京の順らしいです。

つまりマンション価格の下がりがいち早く始まるのは埼玉・千葉でしょう。

つまり私的に最も危なそうなのは埼玉・千葉のマンションを最近購入した場合かと。。

■資産を占める土地の比率

「上モノ（建物）の価値は絶対下がる」とすると、やはり資産価値を残すなら土地ということになります。（一昔前にもあった話でしょうか）　証券ほどではないですが土地の価格も変動します。下がる可能性もあるし、あがる可能性もあります。確率論から平均をとると現状維持かもしれません。しかし、建物価値は下がります。

例えば5000万円のマンションと5000万円の一軒家を比較しましょう。（細かい説明は省いています）

○マンションの場合
マンションの土地は各所有者に分配されます。しかし5000万円全体から見るとその比率は低いです。仮に500万円としましょう。
次に建物費用。30年後にマンションを売るとしてその残った価値は1450万円としましょう。（マンションは耐用年数が一軒家よりも長い40年なので）
そうすると大体1950万円ぐらいで売れそうな気がします。
そうなると30年住むのにかかった費用は3050万円です。

○一軒家の場合
仮に土地が3000万円建物が2000万円として、30年後に売るとすると土地の価格が現状維持したとして3000万円、建物の価値が1/10で200万円。そうすると大体3200万円ぐらいで売れそうな気がします。
そうなると30年住むのにかかった費用は1800万円です。

色々な要素で変わりますが、傾向を把握する為に上記が正しいとすると30年後に同じ値段のマンション購入者と一軒家購入者では1250万円の差があります。
（さらに40年後にマンションの償却が終わるとさらに差は大きくなり、2250万円の差となります。）

資産価値が残りやすい土地の比率が高いからです。
※上記は超概算です。

■マンションの月々の諸費用はかなり大きい

住宅ローン以外の費用でいうとマンションだと管理費、修繕積立金、駐車場代、固定資産税が大きいでしょう。一軒家だと固定資産税、修繕費用が大きいでしょう。しかし駐車場代や管理費、修繕積立金などの差から毎月の経費は一軒家の方が断然安いです。（管理費や駐車場代が高いマンションだったら結構差が付くと思います）

車を保有していて駐車場代がかかる場合、管理費・修繕積立金・駐車場代でマンションは一軒家よりもおよそ30年で1000万～1500万程度多くかかるらしいです。つまり上記で同じ5000万のマンションと一軒家の比較をしましたが、実際にはマンションの場合は6000万円以上はかかっているということです。

実際には予算や月々の支払は上限があるでしょうから住宅の資産にかけられる費用が一軒家の場合5000万円なら、マンションの場合は住宅資産に3500万～4000万円しかかけられれないことになります。30年住むのにかかる費用はさらに広がる一方です。

しかも一軒家ならある程度収入が多くなった時に自分の良いタイミングで修繕費用を払えばよいですが、マンションだと必ず毎月管理費＋修繕積立金＋駐車場代を払わなければいけません。キャッシュフロー的（月々のやりくり）には苦しそうですね。ちなみに一般的にマンションの修繕積立金は築年数が経つほど上昇します。初めは1万円以内の修繕積立金でも、10年経つと1万円以上、30年後には2万円を超えてるのが一般的です。

マンションの資産価値は修繕積立金を多く積んだ方が資産価値を維持できます。マンションの資産価値を残したい。でもそのためには月々の支払いを多くしなければならないのです。また、マンションは居住者が少なくなるほど一人あたりの負担が増えて修繕積立金が高くなります。30年後にそのマンションにどれほどの人が住んでいるのでしょうか。

上記はかなりざっくり計算だし、都内なのか地方なのか、人気かそうでないかなど変動要素は山ほどありますが、一軒家のほうが資産価値を残せる確率が高いと思います。そして30年どころか40～50年後に家を売り払い、老後資金にしたり、子供たちに資産を残してあげることまで考えると私はマンションではとても不安です。

■自分は土地付きが良かった

資産の話だけすれば一軒家の方がよさそうですが、マンション方が狭くはなるものの「相対的に都心に近く通勤などが楽」、「豪華（かっこいい）」、「駅近物件が多い」、という大きいメリットがあるのは事実です。
30年後は知らない。とにかく今が大事ということであればマンションの方が良いかもしれません。

しかし一軒家の方が生涯使うお金は圧倒的に少ない傾向にあるでしょう。

私の選択基準としては「費用対効果が高いこと！」（少ない費用で最大の価値を享受すること）、だったので30年トータルでかかる費用が少ない土地が付いている一軒家がどうしても良かったんです。

しかし、同じ値段なら（管理費等は除いて）、かっこ良さはマンションの方が上でしょう。値段だけなら建売住宅・中古住宅が一番得かもしれません。どっちも求めるなら注文住宅かもしれません。

マンション：かっこいい、30年後に困る（実は一番高い）
建売住宅：一番お得、安っぽく感じる（マンションや注文住宅に比べて）
注文住宅：かっこいい、最初にお金がかかる

簡単にまとめるとこんな感じでしょう。建売、売建、中古、注文住宅についてはまた別途記載します。（リンクはこちら）